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别人恐慌我贪婪,竟敢在09年次贷危机后在美国抄底买房!

发布时间:2022-09-07 作者:Lulu 阅读数:776

我们特地邀请了2009年便通过EB5移民美国的老朋友Aslan,他曾在国内就从事房地产开发,也是在2009年进场了美国房地产投资,跟我们分享从2009年至今的移民和投资心得。关心美国移民和投资的朋友们,一定要好好看下今天的内容了。

前两次房产直播,分别连线了在日本留学的亲历者和在澳洲20年的留学老移民,分享他们在日本和澳洲以房养学的心得。今天终于要来讲Lulu的主场美国了!


我们特地邀请了2009年便通过EB5移民美国的老朋友Aslan,他曾在国内就从事房地产开发,也是在2009年进场了美国房地产投资,跟我们分享从2009年至今的移民和投资心得。关心美国移民和投资的朋友们,一定要好好看下今天的内容了。


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Lulu:您好,Aslan!您现在人在美国,对吗?很多朋友很好奇,现在美国的情况怎么样呢,例如说经济、日常生活、疫情情况,可否跟我们分享一下?


Aslan:我现在居住在佐治亚州的亚特兰大。现在美国的经济,我觉得是处于一个强劲的复苏当中,各个方面都在恢复正常,比如说聚会这种,疫情这个东西已经没人再提了。口罩只有在特别的地方才需要戴,比如说去药房,身体不适之类的要去拿退烧药才有特别的要求,别的地方统统不需要了,跟疫情之前一模一样。前几天我跑了几趟高速去了几个州,洲际高速上浩浩荡荡的车流,那些货车、整个物流,看到真的很强劲经济复苏的感觉。


02

Lulu:您去美国的时候有没有什么困难呢?


Aslan:完全没有,没有人要求看什么绿码呀,连核酸报告、疫苗报告都不需要了,是已经完全恢复到疫情前的那种正常的状态了。唯一和疫情前不一样的地方就是所有的餐馆、旅店,都会放很多免洗酒精消毒液,有自动的、有按的,随时让大家自觉地洗洗手就行。都是自觉,没有强制。


03

Lulu:我们今天邀请您来直播间,主要是想听听您从09年至今在美国投资房产的心得。您在国内就是从事房地产开发,可以跟我们讲一下,是什么样的契机,让您决定在09年这个时候,投资美国房地产吗?


Aslan:其实谈不到什么契机、什么先知先觉。09年其实也是孩子读书的考虑,我觉得这对孩子来说也算是捷径吧,如果在国内的话您需要十倍的努力才可以念得到美国目前的学校。


当时到美国的时候,中国的房价已经开始在涨了,08年地震的时候成都房价暂时压缩了一下,但仅仅是压缩了一下,之后就以不可抑制的势头继续上行,所以我当时办美国EB-5投资移民的时候,当时中国的房地产市场是比美国房地产市场要好的。


对于刚刚到美国之后的生活,个人觉得有很多选项和憧憬,比如:去之前我想可以投资餐馆,也问了朋友可以投资加油站,这些都是说是相对比较简单的,可以投资卖酒的商店、旅店等。等我到了美国一段时间后了解,发现美国的生意看着很简单,但其实只要涉及公共安全、食品安全就会有很严格的法规要求和准入要求。


对初到美国的人来说相对还是比较麻烦,所以我选择了房产投资,另外因为当时国内的房子也在涨嘛,其实它给了我一个信心就是国内的房子它能涨,我觉得美国的房子也不应该这么便宜,而且那个时候正好过了金融风暴嘛。


04

Lulu:当时您是刚好预测到有这个事情会发生吗?还是刚好遇到这件事?


Aslan:应该刚好遇到这个时机,因为那时候去美国发现中国的房地产的价格疯涨,感觉美国的房产死气沉沉。泰国经历金融风暴之后刚好我也去过泰国,那种感觉就像经历过大风大浪之后海滩上留下很多鱼和虾,您就有机会去捡。然后当时美国的房子也是这样子。


09年的时候当时很多房子被法院拍卖,价格是超级低,城里的小公寓几万美元就可以买到,城周围独立的房子有些位置不好的就十几万美元,位置很好的二十来万美元,就随便你买了。


这个房价跟成都的房价算起来差不多,我想法非常简单,一个月挣4000美元的人跟挣4000人民币的人,住的房子的价格居然是一样的,美国是永久产权,然后买房子动不动还送你多大一个院子,然后折磨你,让你去打理它。


我记得当时成都的房子买要40万人民币,那时候是刚刚好有房地产开发这个概念,即便后面房子暴涨达到150万人民币,但租金也只有3000元。


刚刚我说的7万美元买的小公寓,租金就可以达到500、600美元,所以当时我就觉得美国房地产的性价比很高,两边比较之后就决定把这个当成一种投资工具。


Lulu:对对对,这件事我也深有体会,虽然我当时还小。刚刚也说到Victorville这个城市,是洛杉矶到赌场半路的一个小城市,当时我跟着我爸妈去看房子的时候也是3万、5万、7万美元就能买到,是完全意想不到的。因为当时刚刚57万美元买了自己的自住房,跑到那边看房子同样是独立屋,有独立花园,怎么差别这么大?几万美元就能买下来了,而且还是有很多人抢着租的,所以Aslan讲的这件事情我也深有体会。


05

Lulu:方便跟我们分享一下,您现在的投资回报率大概是多少吗?包括房价增值、还有租金回报率?


Aslan:我做过一个简单的测算,如果是按当期算投资回报率,美国房产投资相对来说比较恒定一点,租金也比较恒定,当期的投资大概就是把所有的管理费和每年的物业税扣掉之后,差不多是五点几,我这里是没有算房子增值的那部分。如果是算上房子增值的那部分,回报率远远不止这么少。


比如我十年前买的那个房子现在的租金就非常高了,我说的是当期的价格。比如说我现在40万美元买个房子,租金大概能达到2300美元,除掉刚刚说的两个费用还有五点几的回报,但是如果是之前买的,回报就会高很多。从租金来说的话,百分之十几、二十都有很多。


Lulu:确实是,毕竟捕捉到了那个千载难逢的机会,但拉平来讲有百分之五的收益率是非常可观的。


Aslan:是的,成都现阶段的收益率还达不到百分之三吧。


06

Lulu:我知道您经常全世界各地飞,最近疫情出入境政策放宽,您也马上就身体力行地又走动起来了。所以我想问,您是怎么管理您的房产的呢?


Aslan:房产管理我一般都会委托出去,最早的时候也想过自己成立管房子的小机构,后来觉得太繁琐了,感觉这个钱不是我能够挣的,还是交给专业的公司去做,你本来就是专家,我也不在这班门弄斧。


那我就说一下自己的感受吧,委托出去一年大概有8-10%的管理费,我计算这个就很简单,1年算10个月的收入,另外2个月就用来覆盖我的税费和管理费,包括短租的空闲期和小的修补,所以1年算10个月租金就比较合理,就可以大概知道自己能收多少钱。


基本上都是请专业的公司,因为美国的法律很保护没钱的人,遇到不交租金的人,您要请他出去的时间很长,而且在他被赶出去之前,有些赖皮他会破坏房子,还搞得有些隐蔽,比如:堵掉下水道、破坏冰箱或者炉具,让你很难找到。


交给专业公司的好处就是他们会对租客的背景做一些调查,包括信用分等,相对来说更安全,而且签订的合约也比自己拟定的更完善。


07

Lulu:疫情来袭的时候,和疫情后,您的房产受到什么样的影响呢?例如说房价、租赁需求变化、租金上涨还是跌、租客欠租等等?


Aslan:我感觉一点影响也没有,你也知道涨价也是这一年多的事情,从疫情开始之后,到疫情稳定下来,房价蹭蹭就上来了,实际上美国的房价实际上也是疫情后这一、两年才涨起来的。房价既然都是在涨,您就可以相信租房的需求是没问题的。


而且现在美国给的补贴实在是太“丧心病狂”了,我看了一下那个餐馆去年纳税的额度,它完全可以不开门,一年就可以得到几百万的补助,然后很多民众也拿钱,就拿到根本不愿意上班。


美国现在是用工荒的时期,没有人去上班,到处都招不到人,就是拿补助习惯了。第一,就是现在手里有几个钱他就不想上班了。第二,人玩习惯了,人就是有惰性,我觉得全世界的劳苦大众都是这样的,能够白拿钱不上班都是一件很开心的事情,所以现在人工上涨很多,起码有15-20%。


08

Lulu:您是否还在继续投资呢?投资策略有发生变化吗?在您已有的投资组合,是否有计划或者正在做哪些组合调整呢?


Aslan:目前我是没有在美国做新的投资,先看看再说吧。但是我周围的朋友他们是喜欢美国的房产的,还是在坚定地投资。现在美国的房价在加息之后,出现停滞,没有以前那么火爆了,以前是房子出来就抢光了,因为利息很低,所以加息之后对大家的信心还是有影响的。虽然出现停滞,但是现在又开始有上涨趋势了。


我感觉房价是降不下来了,因为疫情之后供应链的建材上涨,然后人工也全线上涨,所以目前这个价格是不可能往回走,喜欢美国房产的还是继续再买。


现在还有一种投资方法和国内的投资就很像,就是有基金公司出来帮房地产公司募钱,他们做法不一样,中国募钱主要是给开发商,封顶那两三个月的时候是最差钱的,在市面上借各种钱,这是中国的操作模式。


美国是在开发商刚刚拿到土地之后到总评的这段时间,这个期间,基金公司帮它募到钱之后就把钱拿去用掉,当总评完成之后银行就会介入,银行就会用比较低廉的价格就会把这个基金给替换出去,所以很多人去买这个基金。


这个基金相对会激进一点,有8-10%的回报,所以也有人不想买房子投资,就买基金10万、20万美元都行,而且时间周期也比较短,加上做的是前半截投资,风险也相对来说小一点。所以我看了这个就很感慨,觉得房地产就是一个不死的行业,只是看在哪个地方活而已。


09

Lulu:您感慨是因为有把这部分纳入您的投资组合,还是没有呢?


Aslan:我现在还在观望,因为就像朋友说的一样,在这两年一下子往上涨了,也是觉得可以先稳一下,就是不要那么激进。


10

Lulu:我知道Aslan那边时间比较晚了,想问Aslan最后一个问题,对于意向移民和投资美国的朋友们,作为老移民和非常成功的投资人,可否给大家一个建议?


Aslan:这个事儿分两部分来说,投资房产是一个方面,移民是另一个方面。如果是要投资美国的房产,我觉得还是以租金回报为主,就不要指望房子的涨价有多高,你看中国的房子,以事后诸葛亮的看法,在中国买房赚得太高了,5000/㎡的房子一下子就到20000+。美国的房子我现在看,翻一番也就那样,但租金回报的稳定是美国房产给我最直观的感受,这是关于房子的一部分。


第二个是移民,我觉得最要紧的是,如果已经动了念头移民美国,或者是有小孩不确定去不去,但是以现在的排期,最好还是办着,先拿到一个申请号,在这个过程当中您随时可以放弃,其实这个损失是不大的,但是这个时间成本是刚性的。如果现在不把排号占着,等您真的需要的时候,您就会得觉得“哇,还要等这么多年”。这就是我跟大家分享一点点的经历和不成熟的看法。


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