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2020年-2022年日本房产市场回顾

发布时间:2022-11-18 作者:Mario JIANG 阅读数:206

在日本投资房产,其实并不是最近几年的事情,很多人在2017~18年就动过这个心思了,但是能做出决策并执行的毕竟是少数,日本房产也给这部分客户带来了可观的收益和稳定的现金流。


由于和中国的距离很近,日本是我们客户最常打卡的国家:购物、旅行、滑雪、体检、医美……日本都是目的地名单中的首选。尤其是成都可以直飞东京和大阪过后,很多客户几乎是每年都会去一趟,有的甚至是一年去2~3次。


那在日本投资房产,其实并不是最近几年的事情,很多人在2017~18年就动过这个心思了,但是能做出决策并执行的毕竟是少数,日本房产也给这部分客户带来了可观的收益和稳定的现金流。


上次直播,从业18年的移民咨询顾问Mario和大家分享了这三年日本房产市场的情况。下周直播,文案经理Paul会给大家详解日本经营管理签证和高度人才签证,欢迎预约。


 

一、这三年在成都销售日本房产的感受


1. 2020冰冻期


在2020东京奥运会前,东京的房价,包括大阪的房产市场就已经很热门了。可以说已经热过一轮。2020年一季度过后,可以看到这个表格上突然下挫的地方,正是2020年第二季度,4~6月,海外疫情突然发展起来,各国关闭边境,甚至城市lockdown。

  1.   

    2020年在成都销售日本房产的感受,很难推进。那个时候,客户都想的是,等这波疫情过了,亲自去日本看看。殊不知,这一等,就是2年半。


  2. 日本自2020年4月关闭边境以来,中间开放过几次,但是旅游签证入境都是不被允许的,连留学生入境都难。这中间,我相信对各行各业的影响都很大,房地产行业也不例外。


  3. 2020年二季度可以看到明显的价格下滑,成交量也是明显下跌。但是很快到2020年三季度,房价就以一个很陡峭的角度回升了。


  4. 2020年7~8月的时候,一度东京还出现了房荒。也就是受限于疫情,房东挂牌下降,中介的活动量也减少,因此存量房产减少。而当时全世界都处在一个财政刺激,货币宽松的环境,资本也是四处出击寻求回报,避免被通货膨胀吞噬,亚太地区,东京是排名第一的避险地。


  5. 我们看到的这个涨幅,是2011年1月~2022年9月的二手房(公寓)每平米单价,这10年价格基本是平稳上涨。10年来从38万日元涨到近70万日元,连翻倍都没有,年化也就是7%的水平,这和我们国家动辄年化40-50%的上涨,包括疫情下各国经济刺激政策下,房价30~40%的上涨,比起来可谓十分轻微了。也难怪一般中国投资人是看不上这个房价增值的。那么日本房产市场是什么优势吸引到资金的呢?是它稳定的租金收益。


  6. 中国一线城市的平均住房持有率达到70%,而日本住房持有率仅44%,东京更是低至41%。而东京是全世界GDP排名第二的都会区,人口众多(直接对标上海),且在不断对日本其他地区形成虹吸效应,因此,在个人投资客热情消散的2020年,我们留意到机构资金在不断买进日本住房(海内外都有)。


  7. 稳定的租金收益是良好的现金流,我们经手的公寓,如果是东京核心地段,租金收益一般在4~5%之间。这在其他国家,一般只能做到2~3%的租金回报;如果是在东京非黄金地段区域,租金收益在6~7%的住房挺多的,在大阪、名古屋、福冈甚至能有9~10%。


  8. 在疫情下,我们和客户都很保守。见识了旅游城市的空租、房价下跌,我们都坚定地抱着只做东京的想法。这当然也会错失一些机会,比如富士山度假酒店,我们浅尝辄止。事实上,这个酒店在疫情下确实很难卖,但是当2020年圣诞节开业后,仅仅一个月时间,它就冲到了河口湖地区的第三名。我们忽略了,虽然日本关闭边境,但是它毕竟是一个人口大国,自身的消费能力也是非常强的。精心挑选地段的度假酒店,一房难求。业主也在第二年兴致勃勃地开开发了二期和三期项目。


  9. 2. 2021爆发期


  10. 2021年,在尝到了第一次入手日本房产的租金收益后,开始有客户出手购买核心区域整栋楼盘。这也是我们注意到的一个趋势。东京核心地段地价涨幅更多。


  11. 此外,我们在2021年接触到了更多不光是想投资日本,也考虑移民日本的客户。

    1)日本在疫情下,对边境和疫情控制相对保守的做法,比较符合我们国人的思路;

    2)日本的文化以及文字都让我们有熟悉感;

    3)全世界都开始房价暴涨,而且通货膨胀越演越烈,让人更体会到日本的小确幸:物价稳定。三十年来日本政府小心翼翼地呵护着不要通缩就不错了。

    4)超低贷款利率,让我们在限购、限贷环境下生活太久的国人,感受非常友好。2021年我们也开始有客户尝试了贷款买房。作为外国人,既没有外国买家税,还能拿到低于3%的贷款利率,感受还是很不错的。


  12. 2021年我们发现房产流动性加快,好的二手房,基本上2~3天就销售完毕,甚至一栋楼,都有可能2~3天就售罄,我们第一次感受到,除了日本买家、欧美机构外,不出国的同胞买家也在暗暗较劲。


  13. 我们总结一下2021年的趋势:

    1)土地升值,客户倾向于整栋楼盘拿下

    2)对国内前景的悲观预测,更多人考虑移民日本

    3)小户型的高流动性


  14. 3. 2022,延续避险行情


  15. 作为18年的移民咨询顾问,其实我的主业是移民,日本房产是我们在2020~2021对移民行业最难的两年来说,幸运地进入了一个好的细分赛道,既给客户带来了好的产品,我们公司也依靠着日本房产销售,在移民行业里始终坚守,将服务升级,持续投资信息部门的研发,最终迎来了2022年,移民爆发的一年。


  16. 今年开始,我的重心回到移民,但是也关心着同事们的日本房产销售。还曾经亲自参与了一栋楼拿出来,晚上10点半到手,第二天上午10点半售罄的局面。这种杀伐果断,我们都能猜出,是豪气的中国买家。


  17. 2022年是资金和人才流出更加变本加厉的一年。


  18. 通常在和日本买家竞争offer的时候,我们都能以全款,甚至不惜加价取胜。当然很多日本卖家也并不会纯粹看出价,他们有的时候就是更宁愿卖给本国人。这种情形很少,但是我们在其他国家的房产交易中都遇见过。


  19. 2022年房价曲线愈加陡峭,由于汇率下跌,再加上国内房地产市场急速失温,东京的房价显得依然十分温柔。我们的客户群扩展到了移民到加拿大和美国的客户,他们有更急迫地转换阵地的需求。美加房价都暴涨到一个阶段,美联储加息在即,房价眼看将应声而落,东京房价的温和,租金回报的稳定丰厚,显得更加美丽。


  20. 二、日元汇率下跌至现在,对未来汇率的看法


  21. 2022年6月,美联储开始加息过后,大部分国家都不得不跟随加息。只有几个市场例外,而日本是其中之一。日本央行政策和美国背道而驰,普遍的加息中,日央行小心翼翼不敢稍有妄念。他们好不容易的温和通胀就会破灭。


  22. 对于政府来讲,温和通胀是最理想的局面,日本挣扎了好多年,勉强维持不要通缩,今年才来到3%的通胀。这和欧美国家动辄8~10%的痛苦通胀不可同日而语。


  23. 但是作为G7国家里面,唯一坚持到10月才完全取消边境政策的国家,日本也的确面临了更长时间的经济低迷。至少美国从2021年7月就完全放开,英国从疫情之初就躺平从未关闭过边境,连旅游签证都没有关闭过,随时可以入境。


  24. 日本虽然后发,但是也有很多积累的优势。欧美游客回到亚洲,日本是不可或缺的一个景点,而更重要的是,除了旅游,日本本身的科技、制造等都不可小觑。也正是这些构成一直看好日本的新加坡GIC基金,这只全球排名第六的主权基金,将25%的资产配置到了日本本土及其企业。


  25. 对于日元汇率,我们要了解最主要还是要看到美联储的加息动作和日本央行如何应对。美联储一直可以做加息其实意味着什么,美国的就业情形是非常好的,也反应在工资上,所以美国不怕加息。美国加息,而日本不跟进的话,那么必然汇率是会下跌的。这个趋势可能是在明年二季度会有变化。那么汇率会开始掉头回升。


  26. (编按:截止发稿日期,日元汇率已经开始回升。上周四美国10月通胀数据公布终于回到8%以下,市场预期美联储加息温和,美元应声下跌,市场大涨,真是一鲸落万物生。


  27. 受美元下跌影响,领涨幅度最大的日元一日反弹3%,来到5.13。美元日元10月跌破140,但现在空单已经减少,且有分析说在年底会升到130~135附近,兑人民币在5.3左右。)


  28. 三、房价已经连续上涨,日本房产现在还值得投资吗?在什么地区和类型?


  29. 在谈论收益的时候,我们还必须考虑的是风险。这是为什么我们的客户会始终坚定投向日本的原因。确实大家在其他区域市场以及金融领域或许会有更惊艳的回报。从市场的成熟度和透明度来讲,这些区域存在显著差异。


  30. 下面这张图:纵轴为每个市场的预期总收益,横轴为每个市场的相关风险。市场中性区(长方形内)从风险回报的角度表示每个市场的吸引力水平(高于这条线的城市被认为更有吸引力,反之亦然)。

  31.  

     


  32. 1. 对于欧美投资者来讲,日本房产仍然是亚太地区最值得入手的。


  33. 自2021年底以来,整个亚太地区的货币政策分歧越来越大。该地区两个最大的经济体,中国和日本,在温和消费通胀,缺乏需求刺激的情况下,一直保持宽松的货币政策,这种政策是有利于投资的。但是在中国,众所周知的政策导致了2022年3月以来零售额下降,而且房地产和银行业在今年二季度也持续发生危机,资本已经用脚表态了。

     

     

     

    与此同时,韩国、新加坡和新西兰在过去几个月里又实施了几轮紧缩货币政策,以对抗通胀。2022年5月,澳大利亚储备银行也启动了十多年来的首次加息,随后连续加息,扭转了此前鸽派的货币立场,9月欧洲央行也跟进了加息。这对金融和房地产市场的影响是重大的。与去年年底相比,澳大利亚、韩国和新加坡的全成本贷款成本飙升。与此同时,日本与其他主要经济体央行政策的差异,为跨境投资者创造了一个有趣的投资机会窗口,他们可以从投资日本获取更大利差。


  34. 2. 投资日本住房

  35. 就市场深度和流动性而言,日本仍然是亚太地区唯一成熟的住宅市场。在疫情期间,日本住宅表现出了韧性,东京中心9区标准住宅单元的租金每年增长1-2%,而中心位置的高级住宅租金出现了调整,企业租户需求低迷。随着建筑成本的上升和供应的减少,预计在可预见的未来,东京出售的公寓价格保持在创纪录的高位,推动首次购房者转向经济适用租赁住房领域,这可以支撑租金的健康增长。


  36. 日本房产的类型很多,我们交易最多的是15~20平米的小户型住宅,容易出租,出售时交易周期也很短。即使在疫情下,收入减退,中低收入人群也还是要租房,而15~20平米段租金是这部分人群能承担的。


  37. 经过疫情后,日本一部分中产阶级宁愿住远一些也要住大一点,那么我们可以考虑在30~40平米的住房,并且选择通勤方便,但非核心地段的房产,出租以及租金回报都不错。


  38. 3. 土地和酒店(短租公寓楼)

  39. 另外就是在购买时仍然考虑以购买土地为思路,购买核心地段的整栋楼,或者交通交汇地段的整栋。在经历了2020年极低的交易量之后,酒店资产也越来越受欢迎,投资者希望抓住国际旅游业预期的反弹机会。像新加坡的GIC基金(全球排名第六的主权财富基金)就参与了对东京王子公园大厦,及苗场王子公园酒店的收购。预计在2023年完成交易。


  40. 受制于严格的疫情控制,日本酒店在2022年上半年的表现明显落后于美国和欧洲。鉴于日本在旅游和旅游业发展方面排名世界第一,在世界上享有很高的旅游知名度,一旦边境完全重新开放,包括东京、大阪、京都、福冈和札幌在内的日本主要城市将处于最佳位置,以抓住短期内国内游客推动的预期复苏,以及长期内来自亚洲邻国的海外游客人数的反弹。


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